这两周，过得实在是精神虐待，我都瘦了2公斤了！！！ 这话还得从上上周末开始说起。 上上周六继续我们的看房历程。终于，在经过两个月烂房子的视觉虐待，好房子的精神刺激后，终于见到一处几乎符合我们所有要求的房子。当天便把我们的Agent召来，一起研究是不是就可以下Offer。晚上我在网上发了个帖子，问了问风水问题，第二天就按照Seller的价格下单了。其实这一单下的有点忐忑，有点怕拿不到房子，也有点因为没砍价。作为目前在价格敏感度上已经快达到紧张极点的状态，我们怎么可能不砍价？这次因为我们的Agent的说这个房子绝对Undervalue，为了增大拿下房子的把握，建议我们按照seller的报价下单。或许是我们看房看的都疲累了，也或许是Open house那天看房的人络绎不绝，我们就听从了Agent的建议。三天后，也就是上周三，我们毫无意外的接到了Counter offer的信息，因为大家都要砍价还价一番。Seller要求在他们标识的卖价上涨6K，并且不包closing cost。当时我们的Agent的建议我们按照Seller的要求做，并直接发来的新价格的合同要我们签署。经过商量，我和LD坚持第一次的出价，绝不涨价，Agent只好按照原价又发了offer。上个周末，又是Open house，我们的第二次Offer还压在卖方的手中没有答复，卖家的心思很好猜，就是想再看看有没有更好Offer进来。反正周末也是看房，我和LD又跑到了房子里去看看，结果发现了不少问题。因为房子太老了（1977年），许多地方都需要维护与替换。这一算成本可吓了一跳，几万刀就加上去了，原本不安的心情又加重了，这次不是因为担心拿不到房，而是开始担心拿到房子后该怎么办。在回家的路上，我和LD还互相开玩笑说，希望这个周末会出现比我们价高的Offer，这样我们就有理由Walk Away。。。这样的心情也许早就暗示了我们这一周的精神折磨。 周一，就在需要Seller给出答复的最后一刻，我们接到了Offer被Accepted的电话。接到消息的第一感觉竟然不是兴奋而是惶恐，的确，第一时间就觉得自己好像背上了一座大山。我和LD马上开始给周围的亲朋好友打电话，说出我们的感觉，叙述房子的优缺点，询问是否做出买还是放弃的意见。我赶紧到论坛里发帖。第一个晚上，就在这么纠结与不安的气氛中度过。在我们的72小时的决定期内，我们两个总在问对方一个问题，“怎么样，你有决定了吗？什么想法？”我们都想让对方给自己一个肯定的答复，然而彼此都没有答案。 周四是我们要给出最后决定的日期，如果决定买，这天应该这样度过，见过各个House Inspection Workers、准备押金、与Loan Agent做出贷款明细。在周四的早上，我们终于跟Agent的说，我们决定放弃这个房子。结果Agent通过邮件、短信、电话轰炸了一个上午，意思就是这个一个难得的Investment Chance，并建议我们今天再过去看看房子，正好还有一些工人在那里，和他们谈谈。不得不说，我们在买还是不买之间始终无法下最大的决心，所以下午我们又到房子那边去了。再次踏入这个让我们纠结了近两周的房子，心情很矛盾。说句实在话，这是幢结构非常不错的房子，南北朝向，独立的厨房和Dinning Room，所有的卧室都在二层，院子也被前屋主打理的井井有条，满眼绿植，甚至还有一个小小的池塘。但是我们也知道小问题实在太多。Agent的跟我们bala bala bala…将近2个小时就是劝我们不要放弃这个房子，最后，决定晚上再见一次loan Agent。 当这一天结束所有的见面，回到家已经是晚上进10点钟。这一天的见面、谈话对我们最大的收获就是我们更加清楚、更加了解了我们的财务状况。在周五的早上，我们还是做了放弃这个房子的决定，并在昨天签署了Cancel Contract。当签完这个合同的时候，我和LD都松了一口气，却也有失落。毕竟，正像Agent的所说，这是个很好的机会。 介绍一下这个房子。 学区: 小学A-，初高中属于B+级别。都在迅速成长过程中。 朝向：南北通透。 风水：有一点路冲，穿堂煞，男主人6月突发疾病死在屋中。 大小: 屋子进2000ft,连院子共8000ft，4 bedroom、2.5bathroom、2 car garage 问题：年代太久，所以电器都非常老旧。卧室和Family Room都铺着地毯需要更换成地板。空调一开,闻得到灰尘味。家里发现白蚁，厨房发现漏水痕迹。厨房老旧有破损。单层窗户。Popcorn屋顶需要铲掉重喷。 风水里的穿堂煞是指从大门直接看到后院，这种格局不聚气，也就是说不聚财，对健康有影响。大动作是改变大门的位置，小动作是可以在走廊过道摆上个桌子，放点植物或是弄个水晶洞帮忙档煞。中国人比较在意家中有死过人，但是老人若是死在家中，在美国人认为，这是一种福气的象征。外加只是有一点路冲，所以，我们这次任务风水不是个大问题。 这里说一句，讲究风水并不完全因为我迷信，而是在这里的华人都很讲究，这关系到将来卖房的价格，目前我接触的一些华人，基本上带一点路冲都不要，屋子里有死过人，也直接walk away。印度人现在也开始学会看路冲这些，所以将来对房子的要求会越来越多，越来越严格。这也是为什么这个房子在这样的一个学区的位置，价格可以这么低，也就是我们的Agent所说，这是个非常好的投资机会。 费用： 基本维修费： 空调清洗费：$300 更换窗户：$16,100 更换地板：$3~$25/ft 消除白蚁：$5,200，每年至少$300的检查费用 厨房漏水：无法估算 屋顶修理：无法估算，石棉测试：$30 烟囱：如有裂纹，修理费在$5000~8000 国内有朋友说有些问题是小问题，可以买下来后慢慢做，但是我刚才所列的基本维修费都是必须提前做的。因为加州的房子主要以木制结构为主，白蚁会对建筑产生严重的影响，加州20年以上的房子都会有白蚁问题。漏水如果只局限在水管上，非常便宜，但是如果是埋在墙里的管子问题，费用无法估计，目前厨房露在外面的水迹很明显。窗户的更换非常有必要，因为美国的供热主要以天然气为主，价格非常高，双层窗户可以有助于加强屋子的保暖性。Pop Corn屋顶是在20年前非常流行的一种喷涂方式，但是已经确认，那个时期做的屋顶材料里面都含有石棉成分，会对人体造成损害。 综上所述，最基本的维修成本也要在$30,000。而我们如果要买这个房子，仅够支付10%的首付，没有装修或是修理的余额。每个月的还款额占实际收入的65%以上.所以最后还是放弃了购买。 有个网友说的好，属于你的房子应该是越看越喜欢，而这个房子越看心情越沉重。也有朋友说，既然这个房子让你么纠结了那么久，还是let it go。也许这就是传说中的有缘无分。正如我所下的标题，所有的问题到了最后都是钱的问题。 还是发些图片做个纪念吧。我也相信下个房子会更好！

文章写于：2011-08-15 基本上过了一个月，我们买房的心路历程似乎度过了一段平静的时间，但正像减肥时会遇到的平台期一样，我们也遇到了平台期，包括房源和心情。 首先说说上次差点买的那个咖喱味的房子，十分戏剧化的是在我写完博客过两天，那个房子撤市了。。。估计是屋主原本急着卖掉现在住的房子好付款给看上的另一处房子，结果遇到我们这么理智的买家，价格不让不说，还因为风水问题就不买了。房款无着落，所以卖家也就放弃了他想要的房子。 第二个戏剧化的情况是我们下单的第一个房子，上次说那个房子卖价比我们当初的报价低了1K（成交价46万9千），结果8月初，这个房子竟然又Relist了。这是因为这是个flipping-property（炒房），银行要求至少在市场上停留90天。房价现在还是当初的48万，昨天我们又去看了一下这个房子，与上次不同，这次更关注了学区和朝向。这个房子真是让我们纠结了半天，我还特地打电话回国问家人的意见，最后还是放弃了，因为学区的问题实在是关系着这个房子的升值可能性。 第三个戏剧化的情况是我对一个房子的心路变化。那个房子非常符合我的所有要求，学区从小学到高中都是最好的，房子朝向采光都很好，社区非常干净并且有人打理（尽管要收一点费用，但是非常公道），院子不是很大，但已经被屋主打理的非常好，完全不用操心（我对院子的要求就是能够有Barbeque的地方就行了）。这个房子是short sale，它上市第二天我就看过，非常喜欢，但是价格有些高，4月份上市的时候只卖48万，结果6月重新上市卖到65.5万，当然这也是因为屋主欠了银行不少钱。8月初它降了2万即63.5万，但仍高于我们的预算，我只能抱着一线希望，没有人关注或是屋主再降一些价格。但这在全美房价都大跌只有湾区除外的情况下，我的愿望在这个房子降价2天后显示Pending了。基本上这也是我看房这么久，见过的最满意的房子了。 大概是因为旱季即将过去，并且前些日子美国的债务过多，信用等级下降这些问题影响，房源变得很少。我们也看过几处房子，并且也认真考虑过以前看过的房子，最终都没有下一单。 我们有些沮丧，我们的Agent似乎也开始倦怠，这一个月里，联系并不多。不知道是我们对预算严格控制的行为让Agent有些误会还是她就是想尽快结束对我们的服务，她的一些建议让我们觉得她很不负责任。例如，刚刚说到的那个48万的房子，我们之前就和Agent说过我们最大能接受的价格是47万（因为这个房子的定价已经超出了周围其他房子的价值许多），她的回复说卖家希望是48万，多出我们报价一万对我们来说并不算什么（假如我们按揭30年，平均每个月多还款280元左右）。还有今天她发来一处房子，说价格在我们的Price Range范围内，但我们一看，这个房子的每平方英尺的价格竟然比最好的学区的价格订的还要高。可以断定，Agent根本没有了解这个房子的基本信息就发给了我们。我们回复一封对这个房子价格及其他情况的疑问及对她的质疑，言辞我觉得有些严厉，但是不知道她会有什么反应，不过套用她经常对我们说的一句话：Let’s see how is going to happen. 现在真的不知道什么时候才会找到合适的房子，生活在湾区总是比其他地方要艰难。据闻，在德州的朋友的朋友也打算买房，那边人口比这边少、物价比这边低，前些日子他们看到一处5 bedrooms 4 bathrooms的房子竟然只卖30万！最后他们因为没有地方放微波炉竟然就表示放弃。对此，只能用“哼！切！呸！”来表示。

文章写于：2011-7-18 计划买房实际上是从去年开始的，不过我没有插手，因为觉得时机还不到，外加上心思被其他事情给占据了。朋友一直在关注房市，不过也就是周末去看看Open House。 从六月开始，我和朋友真正的开始正视这件事。平时晚上都是朋友在房源网站上一个一个区的房子看，我就是泡买房论坛，看别人的经验分享。这一个月，家里的重心就是买房，每天在饭桌上、邮件往来全是房子。虽然到现在还没有买到合适又心仪的房子，不过还是想记录这一个多月的买房经历。 无论是地产经纪还是买房人，都有一个概念放在第一位“Location!”就是地点的选择。和国内一样，同样质量、大小的房子，在好的地点价格也许就会比不理想地点的价格高出不少，甚至翻倍。不过米国的“Location”概念和国内不一样。拿北京来说，东四环的房子就比南四环的房子贵，因为东四环是处在商业中心，东二环的房价又比东四环的高，因为东二环处在北京的市中心，交通极其便利，大型商场、写字楼相互比邻。所以国内的房子是以东城、西城为中心，向外扩散，价格由高到低。 美国的“Location”的概念是“学区”。因为美国的孩子从小学到高中都是就近入学，所以重视下一代教育的家长在买房子的时候就是会注意房子周围的小中高的质量，这个质量是由一个专门的教育机构，对该校的师资、学生考试成绩、各项比赛成绩给出一个分数，1000分为满分，分数越高，学校越好。一些高分学校的学生在升学的时候被高一等的学校会优先录取。所以学区好的地方的房子通常都是供不应求。 大概介绍了一下中美选房的差异。下面说说我这一个多月的选房经历。 这一个半月的时间里，我们一共下过3个Offer，不过都没有成功。我一个个说。 我们没有能够直接负担最好学区房子的经济实力，所以我们在选择房子的时候，就定在了一个我们认为很有发展潜力的地区。 第一个Offer的房子在价位上极其符合我们的要求，房子属于是Move-in-Ready状态，学区虽然没有特别好，但是在从小学到高中都在800分以上（学校的评分在800以上就是正评价了），而且进步很快。不过这个房子是炒房团经手的，在今年四月中旬的时候卖到42万，五月初重新上市报价48万。房子我是很喜欢，于是当天晚上就下了Offer，不过价格减了1万，并要求卖家付其他手续费（约为4000～5000元）。卖家在几天后把我们的Offer给否决了，坚持原价并且要求我们支付手续费。但是朋友坚持我们的报价是非常合理的，所以就没有继续与卖家讨价还价。一个月后，卖房网站上显示这个房子卖出去了，不过卖价却比我们的报价还低了一千。对于这个房子，我和朋友认为，拿到这个房子的买家，可能接受了支付其他手续费，不过我们并没有觉得很遗憾，因为这个房子的学区有可能有被划入差区的危险。     第一次下Offer的经验总结：我们对房子的价值了解的很清楚；如遇到是特别满意的房子，出手一定要快、价格一定好准、不要幻想卖家会付任何费用。 第二个下Offer的房子很简单。一天我们的地产经纪告诉我们有处房子学区非常好、价格也非常合适，甚至是Undervalue。周末Open House，我们的地产经纪与我们一起去看了这个房子。我和朋友迟到了半个小时，结果到达那个房子的时候，地产经纪对我们说，这个半个小时期间，已经有不下30个人来看过这个房子了，所以估计我们买到这个房子的可能性不大。但还是要试一下，给个1%可能性的希望，于是我们又是当天下了这个房子的Offer，由于我们的预算有限，即使房子的报价undervalue，但也已经是我们可以承担的最大范围（为了这个房子，我们还特地跑到我们的贷款经纪那里讨论了半天）。无出意外，这个Offer又被拒了。不过后来我们的地产经纪打听到，这个房子的Owner原本就只是想把这个房子卖给自己的儿女，所以，我们这些看房人都只是被戏耍了一番。  此次Offer经验总结：不要让自己承担超过自己偿还能力的债务；要更多了解房子的背景。 第三个Offer的房子的屋主是对印度夫妇，他们有两个小孩。在周末Open House之前的周四，我们的地产经纪就帮我们联系了屋主进行参观。房子的状态不错，地板、墙壁、庭院都很整洁，无明显破损。尽管屋主已经努力清洁过了，屋子里还是透露出浓郁的咖喱味。看房时，我对这个房子没有什么特别的感觉，不过房子正在T字路口让我担心。朋友倒是对这个房子非常满意，又是当天晚上就要下Offer，我们的出价比屋主的订的价格又低了3万，并且要求对方付手续费，对方的地产经纪马上就给了回复，如果我们能多加5K，就立刻把房子卖给我们。不过我和朋友后来只加了2千。虽然讨价还价的过程看上去顺利，但是我对于T字路口的问题始终有一种担心，在中国的风水学上，这个房子属于“路冲”。为了求证，我把这个房子的卫星图贴在了常去的房产论坛上，有不少人回复，所有人都说这个房子地理位置非常的不好，朝向也不好。我觉得我应该Follow my heart，跟朋友商量了一下，决定不管对方认不认可我们的报价，我们都不买这个房子了（这样做其实非常不好，卖方甚至可以以此向我们索取损失时间的赔偿）。好在对方Counter了我们的报价。     此次Offer得到的经验：感觉不好的房子不能买；风水、朝向的问题一定要考虑；不能着急下单。 经过这三次下单的经历，对于房子的选择有了很深的认识。除了学区、房子质量、交通这些方面的硬性指标。我对风水这样平时认为十分玄幻的东西也有了许多认识。 其实在刚开始打算买房的时候，朋友差点就冲动的对一个房子下单。那个房子是我们决定买房后看的第二个房子。一进屋，我就觉得怪怪的，但是又说不上来，房子不算新，但是屋子给我一种十分老旧的感觉，后院寸草不生，一般的房子，主人都会种点花或是果树什么的，即使什么都不种，也会铺上石子或是水泥，但是这个房子是全都是土地，并且连颗杂草都没有。经过初步检查，我们的地产经纪就跟我们说，预计维修+装修的费用至少3万元。在我还在想哪里不对劲的时候，朋友跟地产经纪联系，决定要买了。在我要求第二次去看房的时候，碰上了这个房子的邻居，告诉我们这个房子被空置了三年，主人偶尔回来看一下但就是没有搬回来。这下子我终于知道哪里奇怪了，三年前的房市非常好但是屋主没有卖，现在房市非常差主人却要卖房。尽管我问过我们的地产经纪这个问题，可是她也无法给出一个可以信服的理由。这个房子甚至让我以为曾经是凶房，不过我们的地产经纪倒是否认了。最终，我和朋友也没有下单。有一次和一个年初买房的朋友吃饭时，我跟他说起买房的感觉，他就认为，感觉不对房子不要买，说明你的磁场跟这个房子的磁场不合。这个感觉同样应验在那个第三个Offer的咖喱味房子。从风水上讲，路冲的房子不易聚财、对健康也不好。所以风水这个问题还是必须要考虑的。 最后再说说房子的朝向。在国内的时候，我就听过一句话：买房不买东西厢。因为会有东晒西晒，关系到室内的采光，同时也和北方的风向有关。没想到米国也会有同样的问题。前人经验总结，美国房子的朝向从好到坏：南>东>北>西。这边的北方通常都会是次卧，而且采光很差，即使是白天，屋子也需要开灯。朝西的房子西晒特别严重，因为加州的阳光特别长。 看房才一个月，我却经历了紧张、期待、沮丧到现在平静的心路变化过程。尤其是看到极其满意的房子却因为种种原因无法买到时，那种沮丧的感觉让我曾经想放弃过买房。因为为了买房，我们不得不省吃俭用，每花一分钱都争取花在刀刃上。不过还好我们恢复的快，毕竟买房是一件影响一生的事情，多看看，多想想总没有不好。我也不期待下个月就能买到房子，毕竟合适在是最重要的。买房也是一种学习，至少我和朋友都开始考虑是不是考个地产经纪的执照了。 关于路冲，我找了一下网上的资料。是不是迷信只在个人看法。 什么叫路冲？ 下面这图就是第三个那个咖喱味的房子位置图。